Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? TÜFE Tavanı, Örnek Hesap ve Ev Sahibinin Hakları

Her yıl sözleşme yenileme ayı geldiğinde ev sahiplerinin sorusu aynıdır: kirayı en fazla ne kadar artırabilirim? Cevap tek bir maddede saklı — Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi — ama uygulamada oranın hangisi olduğu, nereden bakılacağı ve beş yıl sonrasında ne değişeceği sık karıştırılıyor. Bu yazıda kuralı, hesabı ve istisnaları ev sahibi gözüyle netleştiriyoruz.

Yasal Çerçeve: TBK m.344 Ne Diyor?

Konut kiralarında yenilenen dönem için artış tavanı, bir önceki kira yılına ait TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. İki önemli ayrıntı:

• Sözleşmenizde daha düşük bir artış oranı yazıyorsa, yazılı oran geçerlidir; TÜFE tavanı yalnızca üst sınırı belirler.
• Sözleşmede hiç oran yazmıyorsa bile artış, TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz.

2023 ve 2024'ün bir bölümünde uygulanan geçici %25 tavanı ise 1 Temmuz 2024 sonrası yenilenen dönemler için sona erdi; bugün geçerli olan tek tavan yeniden TÜFE ortalamasıdır.

Doğru Oran Hangisi? (En Sık Yapılan Hata)

TÜİK her ayın başında birden fazla enflasyon oranı açıklar: aylık değişim, yıllık değişim ve on iki aylık ortalamalara göre değişim. Kira artışında kullanılacak olan üçüncüsüdür ve genellikle yıllık enflasyondan farklıdır. Yenileme ayınızdan bir önceki ayın bülteninde bu satıra bakmanız gerekir; bülten her ay TÜİK'in sitesinde yayımlanır.

Örnek Hesap

Diyelim ki mevcut kira 20.000 ₺ ve yenileme ayınızda açıklanan on iki aylık TÜFE ortalaması —örnek olsun diye— %40:

• Azami yeni kira: 20.000 × 1,40 = 28.000 ₺
• Sözleşmenizde %30 yazıyorsa azami: 20.000 × 1,30 = 26.000 ₺

Kendi rakamlarınızla denemek için kira artışı hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz; güncel oranı girip yeni kirayı, aylık ve yıllık farkı anında görürsünüz.

Beş Yıldan Sonra: Kira Tespit Davası

Aynı kiracıyla beşinci yılın sonuna gelindiğinde tablo değişir: TBK m.344/3 uyarınca ev sahibi, TÜFE tavanıyla bağlı kalmaksızın kira tespiti isteyebilir. Hâkim; TÜFE'yi, taşınmazın durumunu ve emsal kiraları birlikte değerlendirip yeni kirayı hakkaniyete göre belirler. Uzun süredir aynı kiracı oturan ve kirası piyasanın belirgin altında kalan dairelerde bu, ev sahibinin en önemli yasal aracıdır. Dava sürecine girmeden önce elinizde sağlam bir emsal dosyası olmalı — sitenizdeki ve çevrenizdeki gerçekleşen kiraları bilen bir emlakçıyla çalışmak burada fark yaratır.

Artışı Uygularken İyi Pratikler

• Yenileme tarihinden makul süre önce kiracınıza yazılı bildirim yapın; oran ve yeni tutarı açıkça yazın.
• Hesabı bültendeki oranla birlikte paylaşmak, pazarlığı kişisellikten çıkarır: "ben istiyorum" değil, "mevzuat bu" konuşması yapmış olursunuz.
• Piyasa kirası ile mevcut kiranız arasındaki makas her yıl açılıyorsa, beş yıl beklemeden stratejinizi konuşalım — bazı durumlarda doğru hamle yenileme değil, yeniden konumlandırmadır.

Kiranın ilk günden doğru belirlenmesi bu hesapların tamamından daha değerli. Yeni kiracı arayışındaysanız doğru kira belirleme rehberimize göz atın; dairenizin bugünkü kira değerini birlikte netleştirmek için değerleme görüşmesi planlayalım.