Emlakçı Yetki Sözleşmesi: İmzalamadan Önce Madde Madde Neye Bakmalı?

"Emlakçı sözleşmesi örneği" internette en çok aranan emlak belgelerinden biri — ve adı en çok karışanı: yetki sözleşmesi, satış sözleşmesi, aracılık sözleşmesi, komisyon sözleşmesi... Resmî adı tektir: yetkilendirme sözleşmesi. Bu rehber size indirilebilir bir şablon vermeyecek — nedenini aşağıda dürüstçe açıklıyoruz — ama önünüze konan sözleşmeyi madde madde okumayı öğretecek.

Yetkilendirme Sözleşmesi Nedir? "Tellallık"la İlgisi Ne?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, bir emlak işletmesinin evinizi satması ya da kiraya vermesi için sizden yazılı yetki almasını şart koşar; bu belgenin adı yetkilendirme sözleşmesidir. Hukuki zemini Borçlar Kanunu'ndaki simsarlık hükümleridir; yürürlükten kalkan eski kanun döneminde bu işin adı "tellallık" idi. Yani "tellallık sözleşmesi örneği" arıyorsanız, aradığınız belge bugünkü yetkilendirme sözleşmesinin ta kendisidir.

Sözlü Anlaşma Geçerli mi?

Hayır. Taşınmazlarda aracılık sözleşmesinin yazılı yapılması geçerlilik şartıdır; el sıkışmayla verilen "sat benim evi" yetkisi ne sizi korur ne emlakçıyı. İkinci kontrol: karşınızdaki işletmenin Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi olmalı. Belge numarasını sorun — ciddi bir işletme bunu zaten ilanlarında ve sözleşmesinde gösterir.

Süresi Ne Kadar Olmalı?

Yönetmelik süreyi taraflara bırakır; önemli olan sözleşmede açık bir sürenin yazmasıdır. Ev sahibi gözüyle: "satılana kadar" gibi ucu açık metinlere imza atmayın; makul, belirli bir süre belirleyin. Otomatik uzama maddesi varsa nasıl sona erdirileceği de yazsın — süre dolduğunda performansı konuşup karar vermek sizin en doğal hakkınızdır.

Tek Yetkili Emlakçı mı, Birden Fazla mı?

Dürüst cevap: iyi çalışan bir emlakçıya tek yetki vermek, üç emlakçıya birden vermekten çoğu zaman daha hızlı sonuç verir. Aynı ev farklı fiyatlarla farklı ilanlarda dolaşırsa alıcı gözünde değer kaybeder; tek yetkide fiyat tek elden yönetilir, işletme de fotoğraf, tanıtım ve alıcı elemesine gönül rahatlığıyla emek yatırır. Ama tek yetkinin şartı var: süresi sınırlı, fesih koşulu net, emlakçının ne yapacağı yazılı olmalı. Doğru emlakçıyı seçme rehberimiz bu terazide yardımcı olur.

Cezai Şart, Fesih ve Cayma Maddeleri Nasıl Okunur?

Sözleşmenin en kritik bölümü budur. Üç soruyla okuyun:

1. Ceza hangi durumda doğuyor? Yalnızca süre içinde evi başka kanaldan satarsanız mı (kendiniz satmanız dahil), yoksa satıştan tamamen vazgeçerseniz de mi?
2. Tutar neye bağlı? Komisyonun tamamı mı, belirli bir oran mı, maktu bir bedel mi?
3. Süreyle sınırlı mı? Sözleşme bittikten sonra da devam eden yükümlülük var mı?

Dürüst olalım: emlakçının emeğini koruyan makul bir cezai şart meşrudur — tanıtım, mesai ve alıcı elemesi gerçek maliyettir. Ama süresiz, her koşulda komisyonun tamamını isteyen maddeler dengesizdir. Aşırı cezai şartı mahkemenin indirmesi mümkündür; yine de buna güvenerek imza atmayın, maddeyi baştan pazarlık edin. Fesih ve cayma için de aynı netliği isteyin: yazılı bildirim, açık süre.

Komisyon Maddesi

Yasal üst sınır bellidir: satışta hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç %4'ünü, kiralamada bir aylık kira bedelini aşamaz. Sözleşmede oran ve kimin ödeyeceği açıkça yazmalı; hesabın nasıl işlediğini komisyon rehberimizde ayrıntısıyla okuyabilirsiniz. Sık karışan bir konu: kapora, alıcı bulunduktan sonraki aşamanın belgesidir; yetki sözleşmesiyle karıştırmayın — satış sürecinin adımlarını burada anlattık.

"Örnek Sözleşme" Arayanlara: Neden Şablon Vermiyoruz?

İnternetten indirilen şablonların çoğu eski mevzuata göre yazılmıştır ya da zorunlu içerikleri eksiktir; geçersiz bir metin en çok ev sahibini yakar. Şablon yerine kontrol listesi verelim — önünüzdeki sözleşmede şunlar mutlaka olmalı: tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, işletmenin yetki belgesi numarası, taşınmazın bilgileri, hizmet bedeli (oran ve ödeyecek taraf), süre, tarafların yükümlülükleri, fesih ve cezai şart koşulları. Anlamadığınız maddeyi imzadan önce sorun; tereddüt ettiğiniz noktada metni avukatınıza gösterin. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta mutlaka avukata danışın.

Eryaman'da Yetki Verirken

Biz masaya her zaman yazılı, süreli ve açık maddeli bir yetkilendirme sözleşmesiyle otururuz; imzadan önce her maddeyi birlikte okuruz. Eryaman'da evinizi satmayı ya da kiraya vermeyi düşünüyorsanız ilk adım, evinizin gerçek değerini birlikte görmek: değerleme görüşmesi için bize ulaşın, yetki sözleşmesini de sözleşme masasında madde madde konuşalım.