Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş: Şartlar, Süreç ve Masraf Kalemleri

Tapu senedinizde "kat mülkiyeti" yerine "kat irtifakı" yazıyorsa panik yok: bu çoğu zaman binanın sorunlu olduğu anlamına gelmez, yarım kalmış bir tapu işlemi anlamına gelir. Ama satış masasına oturmadan önce bu yarım işlemi tamamlamak — ya da en azından durumu netleştirmek — hem pazarlıkta hem işlem hızında elinizi güçlendirir. Bu rehber, geçişin şartlarını ve sürecini abartısız anlatır.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış sayılan bir yapıda, arsa payına bağlı olarak kurulan mülkiyet biçimidir; inşaat aşamasında, onaylı proje üzerinden ve arsa payları belirlenerek tapuda kurulur. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve iskânı alınmış yapıdaki bağımsız bölümün — dairenizin — tam ve nihai mülkiyetidir.

Tapu örneğinde fark gözle görülür: kat irtifaklı tapuda ana taşınmazın niteliği genellikle "arsa" olarak geçer ve sizin arsa payınız gösterilir; kat mülkiyetli tapuda nitelik, "mesken" gibi bağımsız bölümü tanımlar. Tapudaki bu satırları okumakta zorlanıyorsanız tapu nasıl okunur rehberimiz yardımcı olur.

Geçişin Ön Şartı: İskân

Kat mülkiyetine geçişin tek gerçek anahtarı iskân, yani yapı kullanma izin belgesidir. Bina iskân almadıysa tapu müdürlüğünde yapılabilecek bir şey yoktur; iş önce belediye/ilgili idare tarafında biter. İskân alınmışsa geçiş, büyük ölçüde bürokratik bir tamamlamadır.

2009 Sonrası Süreç: Kolaylaşan Dönüşüm

2009'da yapılan kanun değişikliği süreci ciddi biçimde sadeleştirdi: yapı kullanma izni alındığında dönüşüm, tapu müdürlüğünde eski dönemin belge yığını aranmadan tamamlanabilir hale geldi. Uygulamada süreç genel hatlarıyla şöyle işler:

• İskân belgesi belediyeden/ilgili idareden alınır; kural olarak ana yapıyı kapsamalıdır.
• Cins değişikliği (cins tashihi) yapılır: taşınmazın tapudaki niteliği "arsa"dan binaya çevrilir — kadastro/LİHKAB ayağı olan teknik bir işlemdir.
• Tapu müdürlüğünde dönüşüm tamamlanır: onaylı proje ve yönetim planı gibi belgeler kat irtifakı kurulurken zaten dosyaya girmiştir; eksik varsa tamamlanır.

Dürüst bir uyarı: eski binalarda mevcut durum onaylı projeyle uyuşmuyorsa (sonradan yapılan eklemeler gibi) dönüşüm takılabilir ve iş yeniden proje/ruhsat tarafına döner. Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır; projeye aykırılık ya da maliklerle uyuşmazlık gibi çetrefilli durumlarda avukata ve ilgili idareye danışın.

Masraf Kalemleri

Rakam vermiyoruz, çünkü tarifeler her yıl değişir; ama kalemleri bilin: cins değişikliği tarafındaki harç ve döner sermaye ücretleri, kadastro/LİHKAB teknik işlem ücreti, iskân aşamasının belediye tarafındaki kendi masrafları ve gerekirse proje güncelleme maliyeti. Şunu da ekleyelim: kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin harç yükü dönem dönem muafiyetlerle hafifletilmiştir — güncel muafiyet durumunu ve tarifeyi işlem sırasında tapu müdürlüğünden teyit edin. Satış aşamasının harçları ayrı bir konudur; oradaki oranı tapu harcı hesaplayıcımız gösterir.

Satışta Ne Fark Eder?

Dürüst cevap: iskânı alınmış, kat irtifaklı bir daire satılabilir ve her gün satılıyor. Fark işlem tarafında hissedilir: alıcı banka kanalıyla ilerliyorsa ekspertiz sürecinde tapunun niteliği ve iskân durumu sorulur; kat mülkiyetli tapu dosyayı sadeleştirirken, kat irtifaklı tapuda ek belge istenebilir ve süreç uzayabilir. Pazarlık masasında da "tapusu tam" bir daire, alıcının aklındaki soru işaretlerini baştan kapatır. Satış hazırlığındaysanız bu konuyu gerekli evraklar rehberimizle birlikte okuyun.

Eryaman'da Kat İrtifaklı Tapular

Eryaman'ın önemli bir bölümü kooperatif eliyle üretildi ve eski kooperatif stoğunda kat irtifaklı tapular hâlâ karşımıza çıkıyor. Çoğunda bina yıllardır oturulan, iskânlı bir yapıdır; sadece tapudaki dönüşüm adımı bir zamanlar atlanmıştır. Bu, satışa engel değildir — ama satıştan önce netleştirilmesi gereken bir durumdur. Evinizi satmayı düşünüyorsanız değerleme görüşmesinde tapunuzun mevcut durumuna birlikte bakalım: kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi, iskân var mı — cevaplara göre hangi adımın satıştan önce, hangisinin işlem sırasında halledileceğini planlayıp süreci ona göre kuralım.