Hisseli, İpotekli veya Hacizli Ev Nasıl Satılır?

Tapu kaydı her zaman "temiz" değildir. Kardeşlerinizle ortak olduğunuz hisseli bir ev, kredisi hâlâ ödenen ipotekli bir daire ya da üzerine haciz şerhi düşmüş bir taşınmaz — üçü de satılabilir. Ama her birinin kendi yolu, kendi sırası ve dürüstçe söylemek gerekirse kendi zorlukları vardır. Bu rehber, "satılmaz" denip elde kalan tapuların aslında nasıl satıldığını anlatır.

Hisseli Ev: Payınızı Satabilirsiniz, Ama İki Engel Var

"Ev hissemi satmak istiyorum" diyorsanız ilk cevap rahatlatıcı: kendi payınızı satmak hukuken serbesttir, diğer hissedarların iznine ihtiyacınız yoktur. Pratikte ise iki engel çıkar.

Birincisi alıcı bulmak: bir evin yalnızca payını alıp tanımadığı kişilerle ortak olmak isteyen alıcı azdır; bulunsa da teklif, payın gerçek değerinin genellikle altında kalır.

İkincisi önalım (şufa) hakkı: payınızı hissedar olmayan birine sattığınızda, diğer hissedarlar aynı bedeli ödeyerek payı alıcıdan geri alma hakkına sahiptir. Satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir; hak, bildirimden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılabilir. Payı başka bir hissedara satarsanız önalım işlemez.

Bu yüzden en temiz yol bellidir: tüm hissedarların birlikte satması. Ev tek işlemde, tam piyasa değerinden satılır; bedel tapudaki hisse oranlarına göre paylaşılır. Hissedarlar anlaşamıyorsa son çare ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasıdır — dürüst uyarı: bu satış açık artırmayla yapılır, bedel çoğu zaman piyasanın altında kalır ve süreç uzundur. Masada anlaşmak neredeyse her zaman daha kârlıdır. Miras kalan evlerde bir de intikal aşaması vardır; onu miras kalan ev nasıl satılır rehberinde ayrıntısıyla anlattık.

İpotekli (Kredisi Süren) Ev: En Çözülebilir Durum

Kredisi devam eden ev satılır — piyasadaki satışların önemli bölümü zaten böyle yürür. Süreç sırayla işler: bankadan güncel erken kapama borcu öğrenilir; satış bedelinden bu borç kapatılır; banka fek yazısını tapuya iletir; ipotek kaldırılır ve devir yapılır. Uygulamada bu adımlar çoğunlukla aynı gün içinde planlanır.

Alıcı da krediyle alıyorsa süreç iki bankalı hâle gelir: alıcının bankası eksper incelemesini yapar, kredi onaylandığında satıcının kalan borcunu doğrudan kapatır, aradaki farkı satıcıya öder. Kâğıt üzerinde basit, pratikte sıralama ve yazışma trafiği işidir — kimin ne zaman nereye ödeme yapacağı baştan netleşmezse randevu günü tapuda tıkanır.

Hacizli Ev: Önce Borç, Sonra Satış

Burada abartısız konuşalım: haciz şerhi taşıyan tapu, alıcı gözünde kırmızı alarmdır. Şerh kaldırılmadan devir teknik olarak mümkün olsa da şerh taşınmazla birlikte alıcıya geçer — gerçekte kimse böyle bir devre yanaşmaz. Pratikte hacizli evin satış yolu tektir: borcun kapatılması ve haczin kaldırılması. Bazı durumlarda borç, satış bedelinden ödenecek şekilde alacaklı ve icra dairesiyle koordine edilir; şerh kaldırılır, devir aynı süreç içinde tamamlanır. Birden fazla haciz varsa her biri ayrı ayrı kapatılır. Bu senaryo pazarlık ve hukuki takip ister — mutlaka avukatla yürütülmesi gereken bir süreçtir.

Üç Durumda da İlk Adım Aynı: Güncel Tapu Kaydı

Hisse oranları, ipotekler, hacizler ve diğer şerhler tapu kaydında yazar — ve kayıt, ev sahibinin hatırladığından farklı çıkabilir. Bu yüzden işlem öncesi güncel tapu kaydını birlikte kontrol ederiz: kimin ne kadar payı var, hangi banka lehine ipotek görünüyor, eski bir şerh kalkmış mı? Kaydı okumayı tapu, ada, parsel rehberinde anlattık; satış günü gerekenler için evrak listemize bakabilirsiniz.

Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır; önalım davası, icra dosyası gibi somut uyuşmazlıklarda mutlaka avukata danışın.

Eryaman'da hisseli, ipotekli ya da şerhli bir taşınmazınız varsa satışı "olmaz" diye ertelemeyin — Eryaman'da ev satış hizmetimiz tam da bu düğümleri çözmek için var. Tapu kaydınızı birlikte inceleyelim, doğru sırayı kuralım; değerleme görüşmesiyle satışın zeminini aynı masada netleştirelim.