Ev Satarken Hangi Vergiler Ödenir? Satıcının Masraf Rehberi

Evinizi satarken alacağınız bedel kadar, o bedelden çıkacak yasal ödemeleri de baştan bilmek gerekir. Fiyat pazarlığına oturmadan önce bu kalemleri netleştiren satıcı, "elime ne geçecek?" sorusunun cevabını bilerek pazarlık eder. İşte satıcıyı bekleyen ödemelerin tamamı — abartısız, eksiksiz.

1. Tapu Harcı: Toplam %4

Satışın en büyük yasal kalemi tapu harcıdır: gerçek satış bedelinin toplam %4'ü. Yasal paylaşım alıcı %2 + satıcı %2 şeklindedir; taraflar aralarında farklı anlaşabilir, ama sözleşmede yazmıyorsa yasal paylaşım geçerlidir. Kendi rakamınızı tapu harcı hesaplayıcımızda saniyeler içinde görebilirsiniz.

Burada kritik bir uyarı: harcı azaltmak için bedeli tapuda düşük göstermek hem vergi ziyaı cezası riski taşır hem de bir sonraki başlıktaki değer artışı vergisinde satıcının aleyhine işler. Kısa vadede küçük görünen tasarruf, geriye dönük cezayla katlanarak döner.

2. Değer Artışı Kazancı Vergisi: 5 Yıl Kuralı

Evi alış tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsanız, alış ve satış bedeli arasındaki fark "değer artışı kazancı" sayılır ve gelir vergisine tabi olur. Bilmeniz gereken üç şey:

• 5 yıl geçtiyse vergi yok. Tapu tarihinden itibaren 5 tam yıl dolmuşsa bu vergi sizi hiç ilgilendirmez — satıcıların büyük bölümü bu gruptadır.
• Miras veya bağış yoluyla edinilen evde bu vergi yok. Karşılıksız edinilen taşınmazın satışı değer artışı kazancı doğurmaz.
• 5 yıl dolmadıysa kazanç, alış bedelinin enflasyona göre endekslenmesiyle hesaplanır; her yıl yeniden belirlenen bir istisna tutarı düşülür, kalan tutar artan oranlı gelir vergisi tarifesine girer. İstisna tutarı ve dilimler her yıl güncellendiği için buraya rakam yazmıyoruz — satış tarihinize göre güncel hesabı birlikte çıkarırız.

Bu hesap, satış zamanlamasını bile etkileyebilir: 5 yılın dolmasına aylar kalmışsa beklemek bazen on binlerce liralık fark demektir. Karar vermeden önce mutlaka tarihinizi kontrol edin.

3. Döner Sermaye Ücreti

Tapu müdürlüğündeki her işlemde, yıllık tarifeyle belirlenen bir döner sermaye ücreti alınır. Harçla kıyaslandığında küçük bir kalemdir ama randevu günü sürpriz olmaması için bilinmelidir; ödeme genellikle işlem öncesi bankaya yatırılır.

4. Emlak Vergisi Borcu

Tapuda devir yapılabilmesi için evin birikmiş emlak vergisi borcunun ödenmiş olması gerekir; belediyeden alınan rayiç bedel/borcu yoktur yazısı bunun içindir. Satış yılına ait emlak vergisi ise satıcıya aittir — yıl ortasında satsanız bile o yılın vergisi sizin borcunuzdur; alıcı ertesi yıldan itibaren öder. Alıcının da satın almayı belediyeye bildirme yükümlülüğü vardır; süreci bizimle yürütüyorsanız iki tarafa da hatırlatırız.

Vergi Olmayan Ama Hesaba Girecek Kalemler

Satıcının cebinden çıkan her şey vergi değildir; bütçeyi tamamlamak için şunları da sayalım: varsa kredinizin kapatılması ve ipotek fek ücreti, DASK ve aboneliklerin devri, taşınma masrafı ve anlaşmışsanız emlak hizmet bedeli. Bunların toplamı, "elime net ne geçer?" sorusunun gerçek cevabını verir.

Sonuç

Ev satışının vergi tarafı korkutucu değildir — ama plansız yakalanana pahalıya mal olur. Özet: tapu harcında yasal payınız %2, beş yıl dolmadan satıyorsanız değer artışı hesabı şart, emlak vergisi borcu devirden önce kapanmalı ve bedel tapuda gerçek gösterilmeli. Eryaman'da evinizi satmayı düşünüyorsanız değerleme görüşmesinde yalnızca fiyatı değil, bu kalemlerin sizin satışınızdaki karşılığını da birlikte netleştirelim; sürecin tamamı için ev satış süreci rehberimiz ve satışa hazırlık rehberimiz yanınızda.