Evimi Satmak mı, Kiraya Vermek mi? Karar Vermeden Önce Bakılacaklar

Eryaman'da evi olan ve o evde artık oturmayan hemen herkes aynı yerden başlar: satayım mı, kiraya mı vereyim? Bu soruya internette verilen cevapların çoğu tek yönlüdür — çünkü cevabı veren taraf genelde bir yönü satmaktadır.

Biz iki işi de yapıyoruz, dolayısıyla sizi bir yöne itmek gibi bir çıkarımız yok. Aşağıdaki başlıklar, ofiste bu soruyu soran ev sahiplerine fiilen sorduğumuz sorular.

Karar Evin İçinde Değil, Sizin Durumunuzda

Bir daireye bakıp "bu ev satılık mı olmalı, kiralık mı" demek mümkün değildir. Aynı daire, sahibinin durumuna göre iki yıl kiraya verilecek ev de olabilir, bu ay satılacak ev de. Belirleyen dört şey var:

1. Paraya ne zaman ihtiyacınız var?

En belirleyici soru budur. Belirli bir tarihte, belirli bir tutara ihtiyacınız varsa — başka bir konut alacaksınız, borç kapatacaksınız, bir işe sermaye koyacaksınız — kiralama bu ihtiyacı karşılamaz. Kira geliri aylara yayılır; satış ise tek seferde ve bir defaya mahsustur.

Buna karşılık nakit ihtiyacınız yoksa, satış kararını acele vermenizi gerektiren bir şey de yoktur. Ev satmak geri dönülemez bir işlemdir; kiraya vermek ise geri dönülebilir.

2. Evi ileride kullanma ihtimaliniz var mı?

Tayin, geçici görev ya da çocuğun okulu gibi sebeplerle Eryaman'dan ayrılan ev sahiplerinde bu ihtimal çoğu zaman gerçektir. Böyle bir durumda satmak, birkaç yıl sonra aynı bölgeye dönmek isterseniz baştan başlamak anlamına gelir. Kira sözleşmesinin süresini bu ihtimale göre kurmak — ve sözleşmeyi doğru kurmak — burada kritik olur.

3. Verginin durumu ne?

İki taraflı bir hesap:

• Satışta: Konutu edindiğiniz tarihten itibaren beş yıl içinde satarsanız, alış ile satış bedeli arasındaki kazanç için değer artışı kazancı vergisi gündeme gelir. Beş yılı doldurduysanız bu vergi doğmaz. Miras yoluyla gelen konutlarda ise bu vergi doğmaz — miras kalan evin satışı rehberimiz ayrıntısını anlatır. Tapu harcının satıcı payı her koşulda ödenir; rakamı tapu harcı hesaplayıcımızda kendi tutarınızla görebilirsiniz. Satıştaki tüm kalemler ev satarken ödenecek vergiler rehberimizde toplu hâlde.
• Kiralamada: Konut kira gelirinde her yıl belirlenen bir istisna tutarı vardır; geliriniz altındaysa beyan gerekmez, üzerindeyse yıllık beyanname verilir. Kiraya verdikten sonraki tüm yükümlülükleri beyan, vergi ve bildirimler rehberimizde topladık.

Beş yılı doldurmaya az kalmış bir konutta, satışı o tarihe kadar beklemek bazen tek başına belirleyici olur. Kendi tarihinizi kontrol etmek, karar vermeden önce yapılacak en ucuz işlemlerden biridir.

4. Evin bakım yükünü taşıyabilir misiniz?

Kiraya verilen ev, yönetilmesi gereken bir varlıktır: kombi arızalanır, tesisat sorun çıkarır, kiracı değişir, aidat takibi yapılır. Bunları uzaktan ya da yoğun bir işin arasından yürütmek herkese göre değildir. Yaşı ilerlemiş, tesisatı yenilenmemiş dairelerde bu yük daha da büyür — ve bu yükü hesaba katmayan kira geliri, kâğıt üzerinde göründüğü kadar net değildir.

Kiraya Vermek Öne Çıkan Durumlar

• Nakit ihtiyacınız yok ve evi elde tutmanın bir amacı var.
• Eryaman'dan geçici olarak ayrıldınız, dönme ihtimaliniz var.
• Satış için doğru zamanı beklemek istiyorsunuz; bu arada ev boş durmasın.
• Değer artışı kazancı vergisi açısından beş yılı doldurmanıza az kaldı.
• Ev bakımlı ve kiracıya sorunsuz teslim edilebilecek durumda.

Bu durumdaysanız sıradaki adım kira tespitidir: doğru kira, ilan sitelerindeki istenen rakamlardan değil, sitenizde gerçekleşen kiralamalardan okunur. Kira tespiti rehberimiz mantığını anlatır; kiraya verme sayfamız süreci gösterir.

Satmak Öne Çıkan Durumlar

• Belirli bir tarihte, belirli bir tutara ihtiyacınız var.
• Evi bir daha kullanma ihtimaliniz yok ve uzaktan yönetmek istemiyorsunuz.
• Daire kapsamlı yenileme istiyor; bu yatırımı yapmak niyetinde değilsiniz.
• Miras kalan evde birden fazla hissedar var ve ortaklığı sürdürmek istemiyorsunuz — hisseli ve ipotekli satış rehberimiz bu durumu ayrıca ele alıyor.
• Kira gelirinin bakım yükü ve boş kalma riskiyle birlikte size sunduğu getiri, o parayı başka türlü değerlendirmenizden düşük kalıyor.

Bu durumdaysanız sıradaki adım emsal analizidir. Satışın kaderi ilk gün konulan fiyatta belli olur; fiyatı ne belirler yazımız etap, site, kat ve tapu durumunun etkisini açıklar.

Sık Yapılan Üç Hata

Boş tutup beklemek. "Satılana kadar boş dursun" en pahalı seçenektir: boş geçen her ay bir aylık kira gelirinin tamamen kaybıdır, üstelik aidat, emlak vergisi ve DASK ödenmeye devam eder. Boş kalmanın size ne kaybettirdiğini boş kalma hesaplayıcımızla kendi rakamlarınızla görebilirsiniz. Satış görüşmelerinin sürdüğü kısa dönemler bunun dışındadır.

Kiraya verdikten sonra satmayı hiç düşünmemek. Satış hakkınız devam eder — kira sözleşmesi satışı engellemez, yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Ama kiracılı daire, "oturmak için ev arıyorum" diyen alıcı kitlesinin bir kısmını dışarıda bırakır ve gösterim düzeni kiracının uygunluğuna bağlı kalır. İleride satma ihtimaliniz varsa sözleşmeyi ve süreyi buna göre kurmak gerekir; ayrıntı kiracılı ev satılır mı rehberimizde.

Kararı tek bir rakama indirgemek. "Kira şu kadar, ev şu kadar eder" hesabı tek başına yol göstermez; boş kalma ihtimali, bakım masrafı, vergi ve sizin nakit takviminiz hesaba girmeden çıkan sonuç yanıltıcıdır.

Kararsızsanız

Kararsız kalmak bu soruda normaldir ve acele edilmesi gereken bir durum da değildir. Yapılabilecek en pratik şey, iki rakamı da öğrenmektir: dairenizin bugünkü satış değeri ve bugünkü kira değeri. İkisi yan yana geldiğinde karar çoğu zaman kendiliğinden netleşir.

Bu iki rakamı sizin adınıza çıkarıyoruz — dairenizin bulunduğu sitenin kendi emsalleriyle, mahalle ortalamasıyla değil. Görüşmenin sonunda hangi yönü seçerseniz seçin, elinizde iki rakam ve bir yol haritası olur. Değerleme talebinizi buradan iletebilirsiniz ya da doğrudan arayabilirsiniz.